DESTAQUE – O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.

INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR – Inicialmente, anote-se que, de acordo com o art. 25 da Lei n. 9.514/1997, a propriedade conferida ao credor fiduciário é resolúvel. Além disso, nos termos dos arts. 1.231 e 1.367 do Código Civil, essa não é plena e nunca o será.

Com efeito, “a intenção do devedor fiduciante, ao oferecer o imóvel como garantia ao contrato de alienação fiduciária, não é, ao fim e ao cabo, transferir para o credor fiduciário a propriedade plena do bem, diversamente do que ocorre na compra e venda, mas apenas garantir o adimplemento do contrato de financiamento a que se vincula, objetivando que, mediante o pagamento integral da dívida, a propriedade plena do bem seja restituída ao seu patrimônio” (REsp 1.726.733-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª T, DJE 16/10/2020).

Vê-se, pois, que a propriedade conferida ao credor fiduciário é despida dos poderes de domínio/propriedade (uso, gozo e disposição), sendo a posse indireta por ele exercida desprovida de ânimo de domínio, considerando-se a inexistência do elemento volitivo: a vontade de ter o bem como se seu fosse.

Observe-se que, na eventual hipótese de consolidação da propriedade no nome do credor fiduciário (art. 26, §§, da Lei n. 9.514/1997), a lei determina a obrigatoriedade de este promover a alienação do bem (art. 27 da Lei 9.514/1997 e art. 1.364 do CC/2002), não sendo possível a manutenção da sua propriedade sobre o bem mesmo nas hipóteses de inadimplemento do contrato pelo devedor fiduciante (art. 1.365 do Código Civil).

De mesma forma, o credor fiduciário também não é detentor do domínio útil sobre o imóvel, tendo em vista que esse reserva-se ao devedor fiduciante (arts. 1.361, § 2°, e 1.363 do CC/2002).

Nesse contexto, ganha relevância a previsão feita nos arts. 27, § 8°, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, quando declaram que sobre o credor fiduciante recaem todos os encargos (especial atenção dada aos tributos) incidentes sobre o bem apenas com a consolidação da propriedade e após a imissão da posse.

Em relação aos créditos de IPTU, o entendimento desta Corte superior se consolidou no sentido de que consideram-se contribuintes do referido imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

Esta é a orientação adotada no julgamento do Recurso Especial repetitivo 1.111.202-SP, quando se definiu que o próprio Município pode, por meio de lei local, escolher no rol do art. 34 do CTN aquele que constará como sujeito passivo da exação.

No entanto, a jurisprudência desta Corte superior, interpretando o art. 34 do CTN, também reconhece não ser possível a sujeição passiva do IPTU ao proprietário despido dos poderes de propriedade, daquele que não detém o domínio útil sobre o imóvel ou do possuidor sem ânimo de domínio, no que se insere o credor fiduciário. (AREsp 1.796.224-SP, STJ, 1ª T, Rel. Min. Gurgel de Faria, vu 16/11/2021)

Informativo STJ 720

TRIBUTÁRIO. IPTU. SUJEITO PASSIVO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CREDOR. RESPONSABILIDADE ANTES DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE.

1- O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, consolidou o entendimento de que cabe ao legislador municipal eleger o sujeito passivo do IPTU, entre as opções previstas no CTN.

2- A jurisprudência desta Corte, interpretando o art. 34 do CTN, também orienta não ser possível a sujeição passiva ao referido imposto do proprietário despido dos poderes de propriedade, daquele que não detém o domínio útil sobre o imóvel ou do possuidor sem ânimo de domínio.

3- O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.

4- Agravo conhecido e provido o recurso especial. (AREsp 1796224-SP, STJ, 1ª T, Rel. Min. Gurgel De Faria, j. 16/11/2021, DJE 09/12/2021)